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REGOLAMENTAZIONE DEL DIRITTO DI SERVITU'

Una servitù da rispettare. Sempre. Capita spesso che il condominio sia gravato (fondo servente) o goda (fondo dominante) di un diritto di servitù che coinvolge tutti i proprietari oppure soltanto alcuni di essi. Uno dei casi più frequenti di servitù riguarda il diritto di passaggio per accedere alle unità immobiliari attribuito ai condomini su un fondo appartenente a un altro proprietario e, quindi, che non rientra tra le parti comuni dell'edificio. La regolamentazione del diritto di servitù di passo — limiti di esercizio e modalità di utilizzo — può essere contenuta nel «contratto» firmato tra i proprietari dei tondi interessati (l'intero condominio e i singoli proprietari). A meno che non si tratti di una servitù coattiva che, allora, trova le sue regole nella legge (articoli 1032 e seguenti del Codice civile).

• ANTENNA. Anche il diritto di installare l'antenna radiotelevisiva sul tetto condominiale può rientrare fra le servitù (compreso l'eventuale diritto di accedere temporaneamente al tetto attraverso l'appartamento altrui). Questa servitù impone un limite al diritto di proprietà a favore non solo di altri comproprietari ma anche di eventuali inquilini.

• PUBBLICITÀ'. L'affissione di cartelloni pubblicitari, su parti comuni dell'edificio, può dar luogo ad una servitù a carico del condominio: il contratto, in cambio di un «affitto», può prevedere una durata del diritto limitata nel tempo. Questa innovazione è però consentita a patto che il regolamento non la vieti o che non rechi pregiudizio, per le sue dimensioni e per la sua ubicazione, all'uso della proprietà esclusiva da parte di uno dei condomini.

• SCARICHI. La conduttura di scarico delle acque, dalla proprietà singola fino alla fognatura comune, si può invece configurare come una vera e propria servitù coattiva di passaggio (è comunque vietato allacciarsi a quella municipale senza autorizzazione). In questo caso la servitù è disciplinata dalla legge o dai regolamenti comunali in materia. Più che di servitù, nel caso di cornicioni di raccolta dell'acqua piovana, la giurisprudenza preferisce parlare di esercizio legittimo del diritto di comproprietà. Tuttavia, qualora fosse ipotizzabile in proposito una servitù, deve essere regolamentata anch'essa secondo la volontà dell'assemblea o in base al regolamento di condominio.

• OBBLIGHI. In ogni caso il fondo servente (quello gravato dall'obbligo) deve sempre consentire l'uso di passo, di fognatura o altro diritto al fondo dominante (quello che ne ricava un beneficio). Anche nel caso in cui non sia stata stabilita precedentemente la ripartizione delle spese per la manutenzione e la conservazione dei beni oggetto della servitù, il tondo servente è sempre legittimato a chiedere un concorso nelle spese, seppur limitatamente al vantaggio che viene procurato a
quello dominante.

c.d.s. 8-4-97